很多人經常會問我一個問題，中國屋價目前是不是太貴了，是不是已經站在了歷史的最高點，要開始往下走了。
如果我追問得出這個結論依據的時候，很多人會直接把國內的城市和國外的城市進行比較，這次去蘇州的時候，正好被一個朋友問：“蘇州這樣的國內二線城市最多也就新一線，憑什么屋價比國際知名的波士頓比還要貴呢。”
我覺得這個問題還挺有趣的，我們可以來聊一聊。
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可能很多人對于波士頓這樣的城市還不太了解，我先簡單介紹下。
波士頓是美國東北部新英格蘭地區最大港口城市，馬薩諸塞州首府，是世界著名的學府聚集地，市內有16所大學，比如我們所熟知的哈佛大學、麻省理工學院、波士頓大學、馬薩諸塞理工學院等都在此匯聚，還有國家航空與宇航局電子研究中心等重要科研機構。也正是匯聚了如此眾多的牛校，導致波士頓有些城鎮25歲以上的人口中，50%有碩士及以上學歷，因此，波士頓被稱為美國的“雅典”，是美國的文化之都。
我們經常說，一個城市如果受高等教育的人越多，大學越多，它吸引到的科研中心和優秀的企業就越多，好的就業機會就越多，如此形成一個正向循環，因為有眾多頂級的人力資源，也注定了波士頓從骨子里透出的傲氣：
換句話說，波士頓的內在基因實在是太優秀了，這樣的城市注定放到全世界任何一個城市中去，都是頂級。
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但唯一不頂級的，卻是波士頓的房價，這么厲害的城市，整體的平均房價為5000美金一平方米，折合成人民幣差不多是3萬多，就算是波士頓的核心區域的屋價，也就只有1.2萬美金，相當于8萬多人民幣。
我們來舉個例子。
這是波士頓還算比較市中心的一處住宅，乘坐地鐵10分鐘即可抵達波士頓市中心，駕車的話也僅需要二十幾分鐘就可到達，相當于中外環的位置，用我們的眼光看，這個項目是比較適宜居住的，后期的增長潛力較大。
事實也確實如此，該項目在波士頓當地，受到了在波士頓工作、生活的年青一代青睞，這里也成為波士頓周邊地產價值快速上升的區域之一，屋價與房租都年年上升，該套住宅全部精裝修，自帶車庫，因為租金回報率高，“以房養學”非常劃算。
好，我們最后來說下價格，2室1廳2衛，總價是42.9萬美金，折合成人民幣是296萬，面積是92.9平米，相當于只要3.18萬/㎡。
作為比較，我們再來看看蘇州。
蘇州也算是歷史名城了，單看經濟增長量的話，蘇州真的可以說是一枝獨秀，如果是以市級單位進行同緯度比較的話，常年位列第一，2018年的GDP高達1.85萬億元，但這樣的經濟規模還是無法跟波士頓相比，波士頓的經濟規模達到了2.7萬億元，相當于蘇州+無錫經濟規模的總和。
如果城市經濟如此龐大，一般來說，屋價也應該比較高，但是蘇州屋價的兩級，蘇州工業園區和姑蘇區均價均為3.5萬左右，與剛才舉例的波士頓中外環的價格類似：
因此，很多人就會說，蘇州目前的屋價是“站在高處了”，最簡單的就是拿蘇州的屋價直接跟波士頓進行比較，蘇州的屋價不應該與波士頓一個梯隊，蘇州貴了。
但凡做這個假設，其實有個前提，就是屋價是可以比較的，這種比較的方法很多人都在用，但在使用的時候，卻很少有人會提出質疑，這種跨國際的屋價比較本身到底合不合理。
房子不僅僅是磚頭+鋼筋水泥的混合，房子貴不貴，最關鍵的還是要看地段位置和供需關系，就像我們前段時間一直在討論的鶴崗的屋價，2000~3000元每平，無人問津，而北京和上海的房產基本都要5-6萬每平，但趨之者若鶩。
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其實從嚴格意義上看，任何一棟房子都是唯一的，有固定的經緯度，因此任何兩個房子的價值也都是不一樣的。
我前幾天看到北京大學徐遠教授給出的一個定論，叫做“房子的不可貿易性”。不可貿易品和可貿易品其實都是相對的，可貿易品指的是可以用較低的成本運輸的商品，比如農產品，各種電子產品，各種工業品等，雖然各個地區，各個工廠之間的成本有高有低，但因為都是可以運輸的，因此很多商品的價格最后往往都會趨同，但不可貿易品由于是不能運輸，因此比較的意義就不是很大。
比如在美國和日本，理發的成本很高，還要給小費，理個頭發差不多要200元人民幣，但在國內的很多城市，往往只要20~30元，但哪怕是存在這么巨大的價差，我們也得接受，因為我們不可能為了理一次發就飛一趟北京。
房子是具有典型的不可貿易的產品，因為位置固定，沒法運輸，因此如果直接進行單向度比較，就不太合理。
當然，如果從供需關系看，還是能找到波士頓屋價穩定的部分原因的。
比如雖然波士頓的綜合實力非常強勁，但是城區的人口只有60萬，算上所有的郊區人口，波士頓的都市圈人口只有440萬。而蘇州光常住人口就高達1072萬，是波士頓都市圈人口的2.5倍，所以，單是一個人口因素，就很可能把蘇州的屋價推得很高很高，因為蘇州的需求端實在太旺盛了。
不僅如此，美國很多城市的資源分布都非常分散，很多人是不需要聚集到市中心的，住在郊區或衛星城就可以了，但是在中國的資源，往往都聚集于一二線城市的核心地段，因此在這些優質地段，屋價整體來說都會被推的越來越高。
與此同時，我們切忌采用簡單的辦法進行跨國的屋價比較，比如我在上文所得出的波士頓的單價，就是采用了“總價/面積=單價”的算法，用得出的單價與蘇州單價相比，這樣雖然簡單，但不科學，因為我們的面積算法不一樣，在我們的產權證中，建筑面積其實是包含了住房使用面積、墻體占用面積及公攤，但在美國和香港等地區，往往采用的是實際的使用面積，是扣除公攤面積的。
同時，還需要考慮到房產的產權在持有過程中的持有成本，我們的房地產稅費主要體現在交易環節，多為一次性成本，也就是說，如果不交易，中國內地住房持有幾乎無成本，而很多國家和地區稅費主要在持有環節，持有成本較高，德國、美國、日本、新加坡、英國、香港等都有房產稅，需要在持有期間繳納。
比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四千到五千的物業費，而臨近華爾街的FLATIRON公寓每年需繳納1.2萬美元/年的房產稅和0.85萬美元/年的物業費，折合人民幣年均持有成本13.47萬元。
持有成本明顯高于國內，這部分其實也算是隱性的“屋價”。
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在我看來，我們進行屋價比較的目的，是為了找出異同，進行更深程度的分析，從而讓自己作出的決策更加的科學化和合理化。
比如說，兩個不同的國家，兩個不同的城市屋價出現的巨大差異，可能是因為收入不一樣，也可能是因為人口基數不一樣，增長不一樣，或是是經濟規模不一樣，產業布局不一樣等等，原因有很多，只有通過比較，才能發現異同，然后看出其中最本質的原因，避免輕易得出不合理的論斷。
比如我們聽的比較多的，就是A城市比B城市更有投資價值，因為A城市的屋價只要7000元/㎡，但B城市的屋價要1.2萬元/㎡。
因此，對待具體的城市，一定要把各個維度一個一個給扒出來，揉碎了看，每一個城市都是獨一無二的。
對于屋價，一定是貴有貴的道理，便宜也有便宜的原因。
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